なぜ東京都世田谷区が空き家数日本一になってしまったのか？

なぜ東京都世田谷区が空き家数日本一になってしまったのか？

3や下北沢など特にね、住町上位の駅って のがたくさんある東京の世田谷屋谷って いうのが今秋屋の数日本一となってしまっ てるみたいでして、ま、この動画ではです ね、なぜそれらの秋屋っていうのが壊せず 、ま、売れない、そして大量発生してるの か、ま、未来用索を作りながらですね、 あの、ざっと話していければと思うんです けど、まずですね、あの、世田役れだけの 空屋っていうのがあるかって言うと、なん とね、5.8万箇所もありまして、ま、 これ全体のね、世タの家の数と比較すると 1割以上という水準みたいなんですよ。ま 、めちゃくちゃ多いですよね。あの、東京 の大都会の世田谷、下北とか山家なんて誰 もが住みたい町なわけじゃないですか。で ですね、ま、そもそも、ま、ここでおさい すると世タってのが、ま、秋日本一のはい 。あのと言われる背景っていうのがですね 、ま、その住宅の母体がね、めちゃくちゃ 多いっていう、ま、前提条件があるからっ ていう風に言われておりまして、そもそも 世タガ谷役ってね、めちゃくちゃでっかい わけですよ。人口っていうのも、ま、23 区って1番多くてですね、ま、あの、数 っていうのが90万人ぐらい確かあのいる んですよね。なんで、ま、あの、住宅数 っていうのもその分ですね、多いですし、 ま、あの、1個建てから、ま、集合住宅 まで、ま、バリエーション豊富に、ま、 存在しており、ま、長年ね、ずっとこう 高度経済成長期とかそれより前から住み 続けてるね、世帯っていうのも多いから、 ま、世代交代だとか、あとはあの、相続の タイミングでこう一時的に空きありになる ケースっていうのが、ま、全国、全国の 平均よりもですね、あの、めちゃめちゃ多 いっていうか、多くなってしまう構造にあ るっていっていうのが、ま、世田谷の特徴 なわけですよね。ただですね、ま、ここで 世田ガ谷区の秋ア問題を語る上で、ま、 避けて通れないよねっていう風に言われ てるのが、とある2つも2つのですね、 壊したくても壊せない場所が多いっていう ね、現実っていうのが世谷役区のこう裏側 に潜むね、実態っていう観点なんですよ。 で、これですね、まず1つ目の観点って いうのが、あの、都市計画的理由っていう 風に言われておりまして、ま、これ何 かって言うと、世田ってのは都市の計画上 ですね、第1週低層住、え、専用地域って いうね、難しいこと言葉が並んでるんです けど、そういった用途で決められた地域 っていうのが区の面積のあの半分以上占め てるみたいでして、ま、これ何かって言う と建物の高さとか用途っていうのが制限さ れていてね、ま、あの、完成な住宅街を 保つために、ま、高層ビルとか立てちゃ いけませんよみたいなそういったですね、 ま、あの、決まり制度なんですけども、ま 、もちろんですね、中環境ね、あの、渋谷 からね、3ジャーなんて、え、2、3分、 まあ、5分ぐらいかかるかなぐらいの距離 だし、ま、あの、下北沢とかって言っても ね、ま、あの、古着とか、ま、ユニクロと か何でもあって、こう飲みやりも困らない ようなそういう街なんで、そういう部分 っていうのは魅力的なんですが、ま、高さ 制限みたいなのがね、厳しいためなんて 言うんですか、こう老朽化した、ま、住宅 を取り壊したとしても、ま、あの、構 マンションだったりだとか大規模なこう再 開発ってのが、ま、結局できないわけじゃ ないですか。なので、ま、東京のね、ま、 いい土地なのにも関わらず、こう都の土地 自体の、ま、収益能力っていうのが小さい 。要は30回建てのね、あの構造ビルとか 下北とか3家にたくさん立てられれば、 あのね、めちゃくちゃ儲かっちゃうし、ま 、企業ってのもそういうところにもそう いうところにね、オフィス作りたいって いう人、ま、僕とかもそういうところに 移り住みたいなっていう風に思ってたり するんですけども、結局こう解体だったり 、ま、立替えに、ま、かけるあの資金って いうのをね、こう回収しづらくま、で、 あの高い建物ってのを立てちゃいけないん で、ま、なかなかですね、所有者ってのが どきにくいそういったね、構造になっ ちゃってるみたいなんですよね。そして ですね、もう1つのこう壊したくても壊せ ない要因になってるのがあの道路の条件 っていう部分みたいでして、ま、まずです ね、建築基準法っていうね、あの法律で ですね、あの原速として幅4m以上の道路 に2m以上、えっと、接していなければ、 ま、進築はできませんよっていう節道義務 っていうのがあるみたいでして、ま、これ 何かって言うと、ま、何かって言うとって 言うかですね、特に世田谷役区では、ま、 昔ながらのあの細い路地だったり、ま、 行き止まりの道みたい下北沢駅行ったら 分かると思うんすけど、すぐね、 行き止まりだったりするんですよ。ま、 そういったね、道だったり、あとは長細い 通路の奥にこう家っていうか、ま、古いね 、住宅っていうのがあの、立ってたりする ので、ま、壊したくてもなかなかこう しベル感入れられなくて壊しにくいですよ だったりだとか、こう新しい建物建てるに しても、ま、特殊なね、ま、機械っていう のは使わないといけないんで、なかなか こう難しいですよっていう風に言われて しまうので、結果として今、あの、老朽化 しても放置されやすくなってしまってる 道路とかね、ま、そういうのが入り組んで て、まあ、なかなか再開発しづっていう ような状況っていうのも、ま、世谷や特有 の、ま、あの、理由としてあるみたいなん ですよ。かりですね、例えこう再建築って のができますよってなったとしても、まあ ね、先ほど言ったように、ま、 ショベルカー入れられなかったり、ま、 重機ってのが入れられないケースってのが めちゃくちゃあるし、ま、この場合ですね 、ま、例えばどうしても新しいね、新築 立てたいですっていう風になった時に じゃあもう人力でやるしかないですねって いう風に、ま、なってしまう場合ってのも たくさんあったり、ま、その分ですね、 あの、費用っていうのも1.5倍とか、ま 、2倍に跳ね上がってしまうので、ま、 それだったらじゃあ壊さなくていいかみた みたいな感じでこう判断してしまう矢って いうのがめちゃめちゃ今あの世帯役で多 いっていう風に言われてるみたいなんです よ。まあですね、このような2つの理由で こう壊したくても壊せないっていうような 、ま、観点っていうのが世田役ではですね 、結構問題になってたりするみたいなん ですが、実はですね、あの相続だったり、 ま、設税の仕組みっていうのが、ま、あの 決断っていうか、ま、進築にしないですよ とか占いですよっていうような、こう 先延ばしの理由になってるっていうのも こういくつかですね。あの、あるみたい でして、ま、まず1つ目のですね、相続と か税制の仕組みって観点で言うと、ま、 所有権というね、あの、複雑な観点という 風に言われてるわけですよ。これですね、 ま、多くの空屋っていうのは所有者って いうのが高例になってね、ま、亡くなった 後に相続されるわけですけども、ま、あの 、世田谷の住宅ってのはもちろん土地が 高額、僕もこの前スモかなんかで調べたん ですけど、ま、2Lかなんかで2億みたい なのが、ま、当たり前の世界安くて、それ こそ中古で、まあ、1億5000切って たらいいよね。みたいなのがね、背田役区 の特に、ま、いい場所、双子玉摩川とか 山家とか下北、池尻大橋みたいなそういう 部分だったり、ま、するので、ま、高額な わけじゃないですか。ま、そういった場合 っていうのは、ま、相続人っていうのが こうね、ま、複数いる場合っていうのは 共有共有名義になるケースってのが多い みたいでして、ま、その場合ですね、あの 、売却だったり立替えといった、ま、重要 な決定っていうのをする時には、ま、その 共有ね、している、ま、兄弟だったりする と思うんですけど、ま、そういった人たち のね、あの、どういっていうのが、ま、 必要になると思うんですが、例えば、ま、 3人中1人っていうのが東京都内に住んで いて、ま、あの、売却オッケーですよ。し た方がいいよ。だって秋屋なんだからっ ていうね、ま、お兄ちゃんが例えばいると します。で、真ん中のね、あの、ま、妹 っていうか長女かっていうのはちょっとね 、あの、地方に住んでるから、ま、 なかなか興味がなくて、ま、そんなすぐに 決めなくてもいいんじゃない?弟はどう 思うの?みたいな感じで、じゃあ弟にね、 もし聞いてみるってなった時に、ま、親と の、ま、思い出の場所だし、こう壊したく ないな。だからそんな売却なんて兄ちゃん 言わないでよみたいな感じでこう反対し たりしたとしたら、ま、話し合いってのは もちろんね、長期化するし、ま、何も進ま ず結局空屋になっているそういうね、ケー スっていうのが、ま、世田谷でではですね 、特に、ま、あの立チも関係あって、ま、 多いみたいなんですよ。そしてですね、 もう1つの観点っていう風に言われてるの が、ま、あの、壊さない方が得っていう、 ま、逆説的なね、インセンティブっていう のが、ま、税制的にですね、あるみたい でして、ま、これはですね、特にあの固定 資産税の仕組みの罠っていう風に言われ てるみたいなんですけど、まずですね、 住宅が立ってる土地っていうのは、えっと 、住宅用地の特例によって、ま、固定資産 税っていうのが確か1/6ぐらい、そして 都市計画税っていうのも東京の場合は特に かかってくると思うんですけど、ま、 1/3ぐらいまで、あの、土地が家が立っ てれば軽減されるので、ま、古くて使って ない家だったとしても、建物をですね、 壊さず残しておけば税金ってのが安くなる 。ま、2000万ね、あの、固定資産税 ってのがもしかかるのであれば、ま、住宅 が立ってて1/6になったらいくらだ? まあね、500万ぐらいになるわけじゃ ないですか。もう全然違うわけですよね。 で、ま、親がね、もし早めに亡くなって しまった場合、例えば、ま、僕ぐらいの 世代だとまだ親が60代、70代だったり すると思うのでね、みんなお金ないわけ じゃないですか。そんな時にね、ま、売却 してそんなお金残んないで家壊さなければ 1/6だけ固定資産で払えばいいから、 じゃあ親の残したね、お金でな、何とか できるよねみたいな話になると思うんで、 ま、もちろん先送りしたくなるわけですよ ね。ま、これらがですね、税的というか、 こう相続、相続的なですね、ま、先送りの 理由っていう風に言われてるみたいなん ですけど、もう1つのこう世役の秋ア問題 をさらに複雑にさせている観点っていうの があるみたいなんですけども、それっ ていうのがですね、ま、急耐震基準で立て られた住宅っていうのがめちゃめちゃある 。だからそれが空屋というか壊せずにその まま残ってるっていう風な観点っていう風 に言われてるみたいなんですよ。これ何 かって言うと、ま、そもそも旧耐震基準 っていうのは1981年の6月より前に 適用されていた、ま、あの耐震の設計基準 みたいなことでして、ま、震度6から7の こう大自身を想定せずにね、ま、作った 構造っていう風に言われてるみたいなん ですよね。ま、それで言うと、ま、有名な のがあの、えっと、高チのですね、あの なんだ、日本最強の法律を遵守してない あの建築物みたいなね、あの、素人の方が 作ったみたいなね、あの、マンション みたいなのがあったりして有名なんです けど、ま、そういうのも結局1981年 より前に作ったから、まあ、今も壊さなく ていいですよ。だけど、あの、壊す場合 っていうのは、あの、耐震基準、まあ、 81年以降に立ててるものっていうのは もちろんこの耐震基準っていうのを満たさ ないといけなくなってるので、まあね、 その分お金っていうのもね、かかってき たりだとか、ま、昔のような耐震基準では 作れないですよっていう風に、ま、なる わけですよ。ま、なので蓄年数で言えば今 40年以上経過してるもの、ま、44年 ですよね。81年から今2025年なんで 44年以上経過している建物っていうのが 、ま、この耐震基準っていうのがね、旧 耐震基準になっていて、ま、外観だったり 設備だけでなくこう安全の面でも、ま、 現代の基準っていうのを適合してないもっ ていうのが、ま、残ってるわけですけども 、こうした住宅っていうのはもちろん 貸そうとしても貸しにくいですし、売ろう としたとしても先ほど言ったようにね、ま 、新震基準にしないといけないんで、ま、 あの、色々とあのやんないといけないです よっていう風にになるんでなかなか売り にくいっていう二重のハードルっていうの に今直面してしまってるみたいなんで、ま 、あの賃貸にしてこう貸す場合っていうの はオーナーは例えば耐震性だったり設備面 っていうのを厳しくチェックされそれに 合格しないと貸せない。そもそも旧対震 物件っていうのは、ま、火災保険だったり 、ま、地震保険っていうのの加入条件って のが結構不になるみたいなんですよね。で 、なおかつ、ま、古い物件だから、ま、 住みたくないしな。ま、家賃が3万安いん だったらいいかなみたいな感じで、それ こそ3家とか下北茶だったら大学生とかが ね、たくさん下宿してるようなそんな場所 だったりするので、ま、家賃ンっていうの を相場よりも下げないとなかなか借り手が 見つかなかったりする。なんで、ま、 オーナーがこう投資、ま、投資したとして もなかなかこう回収するのが難しいだから こうね、なかなかこう秋屋のまま残しとく みたいなのが多いみたいなんですよね。 これ、ま、売却に関しても同様みたいなん ですけど、特にあの、ま、地フルの木造 住宅っていうのは、ま、土地の値段でしか 、ま、評価されないケースっていうのが 多いみたいでして、ま、建物の価値はそう ですね、3万円ですみたいな感じで世買え でもね、言われることっていうのが、ま、 普通みたいなんですよね。ま、なんで結局 こう回手っていうのが、ま、先ほど言った ようにつきにく、ま、売却期間っていうの が長期化するんで、ま、めんどくさいわけ じゃないですか。だから、ま、だからと 言ってですね、耐震補強だったり リフォームしたとしても、ま、耐震の回収 工順に大体200万円ぐらいはすると思い ますし、フルにリノベーションするんだっ たら、まあ1000万円ぐらい多分かかる と思うんで、ま、所有車っていうのはうん 、まあ、済まない。どうせ済まないけど 固定資産も安いしそのままでいいよねって いう風に、ま、選択肢としてはなって しまうわけですよね。ま、こんな理由で ですね、今世田谷やってるのが日本で1番 、え、秋屋の数が多いそんなね、地区に なってるわけですけども、ま、最初に言っ た通りですね、世田谷っていうのは下北と か山家双子玉川みたいな感じで、全国的に も致名度が高くてこう住みたいな、家建て たいなっていうエリアってのもちろんある わけじゃないですか。だけどこの、ま、 人気の世タガ谷っていうイメージの裏側に は需要っていうのがすでに、ま、人曲化し ている、ま、そういう現象っていうのが 起きてるみたいでして、ま、まずですね、 需要、需要っていうのがね、集中してる 場所っていうのはもちろんね、あの、下北 とか3家だったら車持ってない人ってのが ほとんどで通勤でそれこそ、え、3家の次 の駅が、え、渋谷。下北の場合も、え、1 本で渋谷と新宿に行けるんですよね。 なんなら、えっと、地下鉄千田線が走っ てるんで、東京駅だったりだとか、ま、 えっと、上野の方まで抜けれちゃう、ま、 そんな場所だと思うんで、まあ、駅徒歩 10分ぐらいの場所だったらね、秋屋だっ たとしてもすぐ変えた方がいいですし、ま 、あの、新耐震基準クリアして、ま、家賃 ダンてあげたとしても、東京っていうのは ね、どんどん中国人の方だったり、海外の 人に買われたりするんで、ま、需要って いうのが今後ももちろん上がっていくわけ ですよ。だけど、まあ、なんて言うんです か、ま、世田役内でも、ま、条件ってのが 悪い。例えば双子玉摩駅から東歩20分の 物件だったりだとか、ま、あと道が狭くて こう再建築なかなかできませんよ。手作業 でやるんで費用ってのが2倍かかります よっていう風な、ま、場所だった場合って いうのは、ま、いくらね、世田谷、東京の 、ま、住みたい町、住みたい駅がいっぱい ある世田谷だったとしてもなかなかこう 需要っていうのいうのよりも、ま、あの、 新しく建築する費用だったりだとか、まあ ね、なかなかこういろんなね、こうお金 っていうのが重んでいってしまうので、ま 、あの、秋屋っていうの、秋屋のままで いいよねっていう風な、ま、判断になって 、今後も秋屋っていうのは、ま、そういう 理由からですね、増えて行くっていう風に 、ま、世ガ谷のレベルだったとしても、ま 、なっていくみたいです。どうしたらです ね、そんな世田買谷の物件なんて僕だっ たらね、ま、なんとかして欲しいなみたい なね、下北とかは3家にね、物件あったら なんか事務所にも使えますし、まあ、 なんて言うんですか、不動産収入みたいな 感じでなんとかこうね、うまくできたら 欲しいな、いっぱい欲しいなって不動産俺 になりたいなみたいな、ま、トランプ みたいな考え方かもしんないですけど、ま 、そんな感じで思ってるんで、こう、 なんて言うんですかね、こう、どうしたら こう需要と供給にマッチしてね、ま、秋ア っていうのをうまく活用できるかっていう のを考えていきたいなっていう風に思っ てるんですが、是非ですね、ま、こういっ た、ま、あの、もったいない秋屋っていう のに、あの、日本っていうか、東京とか 大阪の中心地でさえも、ま、こういった 理由でですね、たくさん今後も増えていっ てしまうみたいなんです。なんで、ま、 どうやったらこう解決できるのかっていう のを、ま、意見があればコメント欄に教え ていただけると幸いです。最後のご視聴 ありがとうございました。SNS運用代行 やPRの外中じゃうまくいかなかった。 どうしたらいいんだよ。そんな企業様の ために僕が音社の仲間になるCIOプラン を作りました。ま、これすでに様のSNS を1万人フォロワーまで達成させ、自身の チャンネルも7000万回々ショート動画 が回ってる。僕が音社の顔として名刺にも 名前を載せ、戦略設計から動画の出演、 そして事業作りまで全部一緒にお手伝いし ますのでSNSの外中ではなく、共に会社 の看板を背負う、マーケーターが欲しい 企業様は僕にDMかホームページまでご 相談くださいませ。そしてCIOプランは さすがに5者限定なのでお早めにお 申し込みください。どし

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