【東京都の過ち】なぜ湾岸エリアの「未来都市」は活気を失ったのか? お台場・汐留・天王洲 夢と衰退の軌跡

【東京都の過ち】なぜ湾岸エリアの「未来都市」は活気を失ったのか? お台場・汐留・天王洲 夢と衰退の軌跡

東京湾の臨海部に広がる小台、塩止、 天王図。 90年代から2000年代にかけて大規模 な都市計画によって誕生したエリアです。 バブル経済の絶長期、東京は ウォーターフロント時代と呼ばれ、海沿い に新しい都市を作る計画が次々と進みまし た。 湾ン岸都市の町開きは話題となり、多くの 人が訪れました。 でもその熱記は長くは続きませんでした。 今回は観光地、住宅地、そしてオフィス街 という3つの切り口でお場、塩止め、 天王図が失敗した理由を考察します。 小台場は80年代まで倉庫などの公案施設 が点在する工量とした埋立て地でした。 天気は1985年東京都が発表した東京 テレポート構想です。 これは都市機能の集中を緩和することを 目的にお代場に大規模なオフィスと居住 空間を整備し21世紀の国際的な副都心を 喪失する構想でした。 その後、東京臨海福都開発として国家 プロジェクトに発展。 95年のゆりかの開通を川切りにアクア シティやパレットタウンなどの大型商業 施設が次々と開業していきました。 塩止はかつて国鉄の塩止め貨物駅があった 場所です。 86年に貨物駅が廃止されて以降広大地と して放置されていました。 95年東京都が塩止め都区画核整理事業を 決定。 民間と行政が連携して巨大な再開発が進め られることになりました。 完成後は塩止め塩サイトと名付けられ大型 の商業施設を始め、電通、日本テレビ、 富士通など時代を象徴する企業が塩止めに 本社を構えました。 品川の公案地区に位置する天王図はかつて は運河沿いに倉庫が並ぶ物流拠点でした。 物流がコンテナ化した80年代の後半使わ れなくなった倉庫を民間の手導で再生する 計画が進みました。 天図は運んガルネサンス推進区域として 位置づけられ、オフィス、ホテル、劇場 などが建設。 90年代には天王ズアイルの名で知られる ようになります。 90年代の後半から2000年代の初頭3 つの町は次々に完成。 小台場では複数の大型商業施設が開業し、 観光地として注目を集めました。 しかしその賑いは長く続きませんでした。 2022年パレットタウンビーナス4とZ 東京が閉っ た施設もテナントの大幅な入れ替えが行わ れています。 お場の集客力が低下した最も大きな要因は 都心からのアクセスです。 主要なアクセスルートは新橋駅での 乗り換えが必要なゆりかめ。 都心からの所用時間や運賃が他の商業 エリアと比べ不利な状況でした。 それでも開発当初はレインボーブリッジや 人口回避などの目新しさから集客に成功し ました。 しかし、都心に新たな商業施設や エンターテイメント施設が次々と開業した 結果、小台は観光客が何度も訪問する同期 を失っていきます。 現在も一部のアミューズメント施設は高い 集客力を維持していますが、来会社の中心 は外国人観光客が占めています。 小代エリアは当初目標とした6万人の居住 者を実現できませんでした。 その主要な理由の1つが生活インフラの 欠除です。 周辺には地域住民が日常利用する生食品 スーパーや手頃な商店、そして病院などの 生活サービス施設も不足しています。 また防災上の懸念も経遠される要因です。 海を埋め立てた人口自盤は地震発生時の 液上化リスクを抱え、さらに開発の低さ から高塩や浸水被害のリスクも伴います。 小場エリアは当初の計画において11万人 の修業者を誘致する国際的なビジネス外と なることを目標としていました。 しかしバブルの崩壊により企業の誘致が 停滞された収労人口は目標に遠く及びませ んでした。 都心のターミナルに直結する最新の オフィスビル軍との競争においてもお場の 立地は圧倒的に不利です。 結果として東京都が都市開発を見込んで 保有してきた広大な都有地がミリオのまま 残り、イベント会場や駐車場として暫定 利用されています。 塩止エリアは2002年の町開きに合わせ て大手企業の本射店が相、マスコミや広告 業界の中心地として注目を集めました。 しかしその後ビルの老朽化やテレワークの 普及、さらに都審部へのオフィス分散に よりビルの空出率が上昇。 オフィスワーカーに依存していた商業施設 は連鎖的に衰退し、開業当初の華やかさは 失われました。 塩止めはその外のほとんどがオフィスと 商業施設で構成されています。 そのため生活に必要なコミュニティや日常 使いの店舗、またアミューズメント機能に も乏しく居住地としても観光地としても 魅力が不足しています。 その結果現在の塩止めは週末や夜間には 静まり町とかし、完成直後の輝きとは裏腹 に持続的な人の流れを作り出すことができ なかったという結果が浮き彫りになってい ます。 天王ズアイルは90年代モノレール駅の 開業に合わせオフィスビル商業施設そして 運河沿のボードウォークが整備され新しい ワンガンランドマークとして注目されまし た。 しかし、他のワンガンエリアと比べ再開発 の規模が小さく、プロジェクトが個別に 進められたため、圧倒的な存在感や集客力 を示すには至りませんでした。 現在は商業施設の老朽化と新しい アミューズメントの不在により観光地とし ての魅力は乏しい状況です。 また食事近接を目指しマンションも建設さ れましたが、エリア全体がビジネス機能 優先のため日常利用の焦点や住民向けの サービス施設が不足しています。 古代場、塩止め、天王図。 この3つの町に共通する根本的な問題は 働く、遊ぶ、暮らすという都市機能の バランスの欠除だと思います。 特に交通アクセス、生活インフラの弱さ、 そしてオフィス機能への角度な依存が エリアの持続性を損う致名症となりました 。 再開発から30年。 これからこの3つの町がどのように変化し ていくのか注目です。 ご視聴ありがとうございました。

1990年代の東京湾岸に描かれた壮大な未来都市構想。お台場、汐留、そして天王洲アイルは、「職・住・遊」が揃った最先端の街として期待されましたが、現在、多くのエリアで衰退の影が見られます。

この動画では、バブル経済を背景に生まれた三つの街を徹底比較。
計画当初の「夢」は何だったのか、そして、その輝きが失われた構造的な問題を分析します。

この三つの街に共通するのは、「働く」「遊ぶ」「暮らす」という都市機能のバランスの欠如です。

生活インフラの弱さ: 日常使いのスーパーやサービス施設が圧倒的に不足。
過度なオフィス依存: テレワーク普及や企業移転で空室率が上昇し、街全体の活気が激減。
交通アクセスの不便さ: 都心主要駅との競争に敗北。

一時の華やかさではなく「人が暮らし続ける」ために必要なものは何だったのか。
東京の都市計画が抱えた「計画の限界」と「成熟の過程」をご紹介しています。

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